Tel: +90 532 522 55 30
Fethiye ve Muğla Bölgesinde Gayrimenkul Hukuku ve Tapu Davaları
Gayrimenkul hukuku, Türkiye'nin en dinamik ve karmaşık hukuk alanlarından biridir. Özellikle Fethiye, Göcek, Dalaman ve Muğla gibi yabancı yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiği bölgelerde, tapu işlemleri, satış sözleşmeleri ve kat mülkiyeti süreçleri hem Türk Medeni Kanunu hem de Yabancıların Taşınmaz Edinimine İlişkin Kanun çerçevesinde titizlikle yürütülmelidir.
Muğla Barosu'na kayıtlı (Sicil No: 1704) büromuz, 21 yıllık hukuki tecrübesiyle Fethiye ve Muğla bölgesinde gayrimenkul alım-satım süreçlerini, tapu iptal ve tescil davalarını, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarını ve kamulaştırma işlemlerini Türkçe, İngilizce, Rusça ve Fransızca olarak yönetmektedir. Hem yerli hem de yabancı müvekkillerimiz için, gayrimenkul ediniminden tapu devrine, anlaşmazlık çözümünden vergi danışmanlığına kadar eksiksiz hukuki destek sunuyoruz.
Muğla Barosu'na kayıtlı (Sicil No: 1704) büromuz, 21 yıllık hukuki tecrübesiyle Fethiye ve Muğla bölgesinde gayrimenkul alım-satım süreçlerini, tapu iptal ve tescil davalarını, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarını ve kamulaştırma işlemlerini Türkçe, İngilizce, Rusça ve Fransızca olarak yönetmektedir. Hem yerli hem de yabancı müvekkillerimiz için, gayrimenkul ediniminden tapu devrine, anlaşmazlık çözümünden vergi danışmanlığına kadar eksiksiz hukuki destek sunuyoruz.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Tapu iptal ve tescil davaları, gayrimenkul hukukunun en kritik alanlarından biridir. Bu davalar, haksız veya muvazaalı olarak tescil edilmiş taşınmazların gerçek hak sahiplerine iadesini sağlar.
Tapu İptali Gerektiren Durumlar:
Tapu İptali Gerektiren Durumlar:
- Sahte belge ile yapılan tapu işlemleri
- Muvazaalı (yanıltıcı) satış sözleşmeleri
- Vekalet yetkisinin kötüye kullanılması
- Alıcının iyi niyetli olmaması durumları
- Tapu sicilindeki hatalar ve yanlış tesciller
- Tapu iptal ve tescil davalarının açılması ve takibi
- Fethiye ve Muğla Kadastro Müdürlükleri nezdinde araştırma
- İhtiyati tedbir kararlarının alınması (satışın durdurulması)
- Zilyetlik tespiti ve tahliye davaları
- Tapu kütüğünde şerh düşürülmesi işlemleri
Satış Vaadi Sözleşmeleri ve İhlalleri
Satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin veya her ikisinin gelecekte bir satış sözleşmesi yapmayı taahhüt ettiği ön sözleşmedir. Özellikle inşaat halindeki gayrimenkullerin satışında yaygın olarak kullanılır.
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği:
Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği:
- Noter tasdikli veya iki tanıklı olmalıdır (aksi halde geçersizdir)
- Vaat eden taraf, tapuda devir işlemi yapmayı taahhüt eder
- Sözleşmenin ihlali halinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir
- Satıcının aynı taşınmazı birden fazla kişiye satması
- İnşaatın zamanında tamamlanmaması
- Yapı kullanım izninin (iskan) alınamaması
- Satıcının iflas etmesi veya taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi
- Satış vaadi sözleşmesinin tescil davası yoluyla tapuya geçirilmesi
- Sözleşme ihlalinden doğan tazminat davaları
- İhtiyati tedbir ile taşınmazın satışının engellenmesi
- Alternatif uyuşmazlık çözümü (arabuluculuk)
Yabancılar İçin Tapu İşlemleri ve Danışmanlık
Fethiye bölgesinde yabancı vatandaşların gayrimenkul edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 2644 sayılı Kanun'un Ek 2. Maddesi ile düzenlenmektedir.
Yabancıların Tapu Edinim Şartları:
Yabancıların Tapu Edinim Şartları:
- Karşılıklılık ilkesi (o ülke vatandaşlarının Türk vatandaşlarına taşınmaz satışına izin vermesi)
- Askeri bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde yasak
- Bir yabancının edinebileceği taşınmaz 30 hektarı (yaklaşık 300.000 m²) geçemez
- Cins değişikliği (tarla → arsa) yapılamayacak alanlar
- İngiliz, Rus, Alman, Fransız vatandaşları karşılıklılık şartını sağlar
- Türk asıllı yabancılar için özel düzenlemeler
- Şirket üzerinden taşınmaz edinimi (limited şirket kurulumu)
- Tapu öncesi durum tespiti (takyidat sorgulaması)
- Satış sözleşmesi hazırlanması ve incelenmesi
- Tapu devir işlemlerine refakat
- Vergi mükellefiyet numarası alınması ve vergi danışmanlığı
- Gayrimenkul satış sonrası hukuki destek
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Davaları
Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümlerinin ayrı mülkiyet konusu olmasıdır. Fethiye'de özellikle site ve apartman uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti hukuku kapsamında çözümlenmektedir.
Kat Mülkiyeti Kurulması:
Kat Mülkiyeti Kurulması:
- Yapının projesinin belediyeye onaylatılması
- Kat irtifakı kurulması (inşaat halinde)
- İskan ruhsatı alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş
- Ortak alan kullanımı ve yönetimi
- Aidat ödenmemesi ve tahsili
- Yönetim planı ihlalleri
- Bağımsız bölümlerin izinsiz değiştirilmesi (balkon kapatma, kat ekleme)
- Kat maliklerinin genel kurul kararlarına itirazları
- Kat mülkiyeti kuruluş işlemleri
- Ortak alan davaları ve kullanım hakkı tespiti
- Aidat alacağı tahsil davaları
- Yönetim planı düzenlenmesi ve revizyonu
- Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davaları
Kamulaştırma Davaları ve Bedel Tespiti
Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazların devlet tarafından karşılığı ödenerek alınması işlemidir. Fethiye ve Muğla'da karayolu, hastane ve diğer kamu projeleri için kamulaştırmalar sıkça yapılmaktadır.
Kamulaştırma Süreci:
Kamulaştırma Süreci:
- İlk düzenleme yapılarak taşınmaz değeri tespit edilir
- Malik, önerilen bedeli kabul edebilir veya reddedebilir
- Red halinde mahkeme "Bedel Tespit Komisyonu" oluşturur
- Komisyon, taşınmazın gerçek değerini tespit eder
- Kamulaştırma bedelinin yetersiz olması halinde itiraz
- Acele kamulaştırmalarda hak kaybının önlenmesi
- İmar planı değişikliği nedeniyle değer artışının talep edilmesi
- Kamulaştırma işleminin iptal davası
- Kamulaştırma bedel tespit komisyonlarında temsil
- Gayrimenkul değerleme raporlarının incelenmesi
- Bedel artırım davaları
- Kamulaştırma işleminin hukuka aykırılığının tespiti
Gayrimenkul Alım-Satım Sözleşmeleri
Gayrimenkul alım-satım sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen temel belgedir. Özellikle yüksek değerli işlemlerde, sözleşmenin profesyonel olarak hazırlanması kritik önem taşır.
Sözleşmede Bulunması Gereken Unsurlar:
Sözleşmede Bulunması Gereken Unsurlar:
- Tarafların kimlik bilgileri ve yetki belgeleri
- Taşınmazın tapu bilgileri (ada, parsel, pafta)
- Satış bedeli ve ödeme planı
- Teslim tarihi ve şekli
- Takyidat (ipotek, haciz, kira) durumu
- Cayma şartları ve cezai şartlar
- Evli kişilerin taşınmaz satışında eş rızası
- Vekilin taşınmaz satışı (özel yetki şartı)
- Rehinli taşınmazların satışı
- Müşterek mülkiyette satış ve önalım hakkı
- Gayrimenkul satış sözleşmesi hazırlanması
- Sözleşme incelemesi ve risk analizi
- Tapu araştırması ve durum tespiti
- Satış öncesi hukuki danışmanlık
- Sözleşme ihlali ve fesih davaları
İrtifak Hakları ve Sınırlı Ayni Haklar
İrtifak hakları, bir taşınmaz üzerinde başka bir taşınmazın yararına kurulan haklardır. Fethiye'de özellikle kırsal alanlarda yol, su, elektrik gibi geçiş hakları sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.
İrtifak Hakkı Türleri:
İrtifak Hakkı Türleri:
- Geçit hakkı (yol hakkı)
- Su hakkı (kaynak, dere, kuyu kullanımı)
- Elektrik ve altyapı geçiş hakkı
- Mezarlık ve ibadethane hakları
- İrtifak hakkı tesis edilmesi (sözleşme veya mahkeme kararı)
- Tapu kütüğüne şerh düşürülmesi
- İrtifak hakkının ihlali halinde men'i müdahale davası
- Bedel tespiti ve tazminat talepleri
Gayrimenkul Vergi ve Harç Danışmanlığı
Gayrimenkul işlemlerinde doğru vergi planlaması, önemli mali avantajlar sağlar.
Temel Vergiler:
Temel Vergiler:
- Tapu Harcı: Satış bedelinin %4'ü (alıcı-satıcı eşit paylaşır)
- KDV: İlk satışlarda %1 veya %18 (duruma göre)
- Gelir Vergisi: 5 yıl içinde satışlarda sermaye kazancı vergisi
- Emlak Vergisi: Yıllık olarak belediyeye ödenir
- İlk konut alımında KDV indirimi
- 5 yıldan uzun süre elde tutulan taşınmazlarda gelir vergisi muafiyeti
- Yabancılar için özel vergi düzenlemeleri
Neden Av. Thomas Andreas Di Constantinople?
- 21 yıllık hukuki tecrübe, son 10 yılı Fethiye/Muğla bölgesinde
- 4 dilde hizmet: Türkçe, İngilizce, Rusça, Fransızca
- Yabancılar için özel gayrimenkul danışmanlığı
- Kapsamlı tapu araştırması ve durum tespiti
- Mahkeme süreçlerinde deneyimli temsil
- Muğla Barosu 1704 sicil kaydı ile güvenilir hizmet